要說最近幾年濟(jì)南二手房里跌得最猛的，莫過于老破小這個(gè)品類了。老破小里，具有學(xué)區(qū)房屬性的，是跌得比較少的一部分。但最近一年的成交數(shù)據(jù)來看，學(xué)區(qū)房也扛不住了。
比如濟(jì)南赫赫有名的經(jīng)五路小學(xué)，對(duì)應(yīng)的三里莊小區(qū)是學(xué)區(qū)房，3月份最新成交了一套單價(jià)只有1.9w的房子，要知道這個(gè)小區(qū)的房價(jià)曾經(jīng)漲到過接近5w。
圖片
我們?cè)?024年整理過這個(gè)小區(qū)房價(jià)的高地價(jià)對(duì)比，去年的這個(gè)季節(jié)，2.8w左右的單價(jià)已經(jīng)屬于破價(jià)房源的價(jià)格了?，F(xiàn)在不過一年的時(shí)間，破價(jià)房源已經(jīng)到了一萬多了。
圖片
并不是只有老城區(qū)或者西城區(qū)的學(xué)區(qū)房扛不住，濟(jì)南東城也是一樣。比如東部老牌名校甸柳的學(xué)區(qū)，3月底成交的一套六十多平的兩居室，單價(jià)是1.67w，這個(gè)戶型比較具有代表性，我整理了一下最近幾年的走勢，拉出來可以明顯看到這個(gè)小區(qū)的房價(jià)趨勢。
2021年，成交價(jià)3.2w；
2022年上半年，成交價(jià)3w；
2022年下半年，成交價(jià)2.4w；
2024年上半年，成交價(jià)2.2w；
2024年下半年，成交價(jià)1.7w；
2025年3月，成交價(jià)1.67w。
圖片
圖片
圖片

圖片
圖片
圖片
從上面兩個(gè)小區(qū)的走勢可以看到，2024年是走勢加速的一年，并且2025年仍然在延續(xù)這個(gè)走勢。按說小陽春，正好是家長們買學(xué)區(qū)房的季節(jié)，看房人多的話，價(jià)格應(yīng)該是在線的。但小陽春都結(jié)束了，也沒看到價(jià)格的抬頭。
有的讀者說，你選的房價(jià)這是低的那套，有價(jià)格高點(diǎn)的。是的，破價(jià)房源往往是小區(qū)里樓層不好的、裝修很差近似于裸房的房源，這類房源的價(jià)格最具有參考價(jià)值，最能反映這個(gè)小區(qū)的價(jià)格走勢。因?yàn)楦邇r(jià)房源可能是樓層好，也可能是裝修好，還有可能是贈(zèng)送了小院，或者贈(zèng)送了車位。
破價(jià)房源代表的是樓層最差的裸房價(jià)格，這類房源的價(jià)格如果節(jié)節(jié)走高，說明這個(gè)小區(qū)的房價(jià)是上漲階段。否則，如果節(jié)節(jié)走低，頻繁出現(xiàn)更低的破價(jià)價(jià)格，說明小區(qū)房價(jià)是下跌階段。
學(xué)區(qū)房的價(jià)格扛不住，除了新出生人口少，預(yù)期接盤的人少、年輕人“看破紅塵”之外，我覺得還有很多政策面和中產(chǎn)家庭觀念的原因。
在政策面上，學(xué)區(qū)房是不被倡導(dǎo)的。教育部上個(gè)月剛說了，要嚴(yán)格落實(shí)“就近上學(xué)”，“家門口上學(xué)”，“嚴(yán)禁以任何形式篩選學(xué)生”等等，從教育公平上可能要朝著教育資源平衡方向上努力。也就是說，現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房，未來還是不是學(xué)區(qū)房不好說，誰也不會(huì)給你保證，這就讓那些想拿到底的業(yè)主動(dòng)搖了。
其次很多中產(chǎn)家庭買學(xué)區(qū)房并不是想持有，甚至直白點(diǎn)說，他們并不舍得在教育上給子女花這么多錢。前幾年之所以前仆后繼地?fù)寣W(xué)區(qū)房，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，這種優(yōu)質(zhì)的教育資源可以”不花錢“或者花”很少的錢“來獲取到。
他們大多數(shù)是認(rèn)為學(xué)區(qū)房后續(xù)會(huì)有人溢價(jià)接手才購買的，但要是房價(jià)走勢告訴他們以后可能沒人接手，或者真的需要真金白銀地消費(fèi)掉上百萬來上這所學(xué)校，那他們就得掂量掂量，或者想想其他的辦法了。
畢竟這上百萬消費(fèi)掉也不一定能帶來什么，或者留著這個(gè)錢讓孩子每月領(lǐng)一萬還能領(lǐng)十年呢，對(duì)不對(duì)？